La location meublée non professionnel (LMNP), une des dernières niches fiscales

La LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales qui offre de multiples avantages. La comparaison du taux de rendement net après impôts d’une LMNP avec option fiscale pour le régime réelle et d’une location imposée en revenus fonciers avec ou sans dispositif Pinel ou d’autres dispositifs offrant des réductions d’impôts est le plus souvent à son avantage.

Et pourtant si certains investisseurs immobiliers ne jurent que par la LMNP elle reste méconnue de beaucoup d’autres.

Expliquons donc ce qu’est la location meublée non professionnelle, ses particularités fiscales et ses avantages par rapport aux autres options fiscales offertes à l’investisseur immobilier.

Définition :

La LMNP est un statut fiscal qui concerne la location d’un logement meublé à usage d’habitation à des particuliers, dans l’ancien ou dans le neuf, dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

Particularités fiscales

Contrairement à la location de logements nus imposable en revenus fonciers la LMNP relève de la fiscalité propre aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En-dessous du seuil de 70000€ vous dépendez d’office du régime des micro BIC. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% de revenus des locaux meublés classiques (Seulement 30% d’abattement pour le régime du microfoncier). L’avantage de ce régime tient dans sa simplicité.

Vous pouvez également opter pour le régime réel, plus intéressant dans la plus-part des cas car permettant de passer la totalité des charges dont l’amortissement du bien.  Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité et d’établir une liasse fiscale.

Vous pourrez pour cela faire appel à un expert-comptable d’autant plus aisément que ces frais de comptabilité donnent droit à un crédit d’impôt des 2/3 de ses honoraires. 

Avantages :

L’avantage essentiel du LMNP tient dans la possibilité d’amortir le bien, les frais d’acquisition ainsi que les travaux effectués, c’est-à-dire de constater en charge tous les ans une partie de la valeur du bien. Cet amortissement va en effet nous permettre de réduire à zéro ou à un faible montant le bénéfice imposable. 

De plus en cas de plus-value réalisée lors de la cession de votre bien vous serez soumis au régime des plus-values des particuliers, ainsi que vous le seriez si votre bien avait été soumis au régime des revenus fonciers.

Etablissons un comparatif LMNP/ Revenus fonciers sur 20 ans du cout d’un investissement immobilier d’un logement ancien d’une valeur de 140000€ avant frais de notaire.
Le montant du loyer mensuel hors charge est de 860€ en logement nu et de 989€ en location meublée.

 Revenus fonciersLMNP
Achat immobilier140 000140 000
Frais de notaire11 20011 200
Ameublement10 000
Valeur d’achat totale151 200161 200
Revenus loyers annuels206 400 €237 360 €
Travaux d’entretien20 00022 000
Assurance3 6003 600
Frais de comptabilité/centre de gestion agréé avant crédit d’impôt18 300
Taxe foncière/ cfe24 00027 600
interêts d’emprunt 1,15% /0,36% assurance29 01230 932
Amortissement133 963
Bénéfice imposable129 788 €965 €
Imposition 30%38 936135
Prélèvements sociaux 17,20%22 324166
Crédit Impôts12 261
Remboursement capital151 200161 200
Cout de l’investissement82 672 €14 312 €

Dans cet exemple le cout de l’investissement d’un bien immobilier d’une valeur de 140 000€ est de 14 312€, soit 10% de la valeur en LMNP et de 82 672€ en revenus fonciers, soit 59% de la valeur du bien.

Conclusion :

Le statut LMNP vous permet d’investir dans l’immobilier en quasi franchise d’impôt.

Il ne vous impose pas non plus un plafonnement de loyer qui viendra baisser mécaniquement vos revenus locatifs ou une zone géographique précise ou la cession de bien pourrait s’avérer difficile.

Sa mise en œuvre est cependant plus complexe et nécessitera la plupart du temps l’intervention d’un expert-comptable dont les honoraires feront l’objet d’un crédit d’impôt à hauteur des 2/3 tiers.

 N’oublions pas cependant que votre investissement devra répondre aux critères qualitatifs de tout bon investissement immobilier, localisation géographique attractive, possibilités de location faciles et récurrentes et possibilités de revente simple et à bon prix. 

Synthèse

La LMNP est un statut fiscal offert aux loueurs de logements meublés neuf ou anciens. L’option fiscal ou la soumission de plein droit au régime réel vous permettra de déduire le montant précis de vos charges et d’amortir votre bien.

Après déduction de ces amortissements le bénéfice sera proche ou égal à zéro.

De plus si le statut de LMNP vous permet de comptabiliser en charges l’amortissement de votre bien les plus-values réalisées lors de la cession sont imposées comme des plus-values privées et ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

L’obligation de tenir une comptabilité nécessite de faire appel à un expert-comptable dont les honoraires vous donneront droit à un crédit d’impôt des 2/3 de la somme.